Цэны на другасным рынку знізіліся: купляць жыллё зараз ці пачакаць?

© Sputnik / Нина Зотина / Перайсці ў фотабанкЦэны на другасным рынку знізіліся
Цэны на другасным рынку знізіліся - Sputnik Беларусь, 1920, 27.04.2022
Падпісацца на
Yandex newsTelegram
Апошнія некалькі гадоў сталі рэкорднымі для рынку нерухомасці па заключэнні здзелак куплі-продажу: толькі за мінулы год было прададзена 48 000 кватэр, што больш чым у рэкордным 2014 годзе. Але люты паставіў на паўзу мары многіх палепшыць жыллёвыя ўмовы.
Як беларусы набывалі кватэры ў самыя крызісныя перыяды? Што будзе далей на рынку нерухомасці і ці чакаць зніжэння коштаў? Аб гэтым і не толькі карэспандэнт Sputnik пагаварыў з намеснікам начальніка аддзела аналітыкі і кансалтынгу агенцтва "Твая сталіца" Андрэем Чарнышовым.
Па словах спецыяліста, апошні такі стрэсавы момант для рынку другаснай нерухомасці быў з сярэдзіны 2014 года па канец 2016-га. Менавіта да гэтага часу кошту на другаснае жыллё дасягнулі дна. Затым - актыўны рост аж да 2019 года.
Але нават за гэтыя гады кошт жылля не вярнулася да максімуму 2013 года - 1700 у.а. за квадрат. Што цікава, нават у самы "дарагі" год у сталіцы прадалі-купілі 11,9 тысячы кватэр.
І нават на піку цэн на нерухомасць у 2013 годзе кошт аднаго квадрата ў беларускіх рублях быў меншы, чым на самым дне цэн у 2016 годзе.

Рэкорды продажаў

У 2017-2019 гадах было пабіта некалькі рэкордных паказчыкаў па продажы кватэр. Так, у 2018 годзе ў Мінску было заключана 14 тысяч здзелак куплі-продажу. У той год за месяц маглі набываць амаль 1,5 тысячы кватэр (сярэдні паказчык - 1250-1300).
Але і гэта не мяжа: абсалютным рэкардсменам па продажах стаў 2021 год, калі ў Мінску было заключана 14,5 тысячы здзелак.
"Сярод асноўных прычын інтэнсіўнага набыцця кватэр у 2017-2019 гадах - даступнае крэдытаванне. Калі 6 гадоў таму стаўкі па крэдытах дасягалі 35%, то да 2017 года яны знізіліся да 16% гадавых. Калі да гэтага доля пакупнікоў кватэр у крэдыт па нашаму агенцтву складала прыкладна 1-2 чалавекі ў месяц (калі экстрапаляваць на ўвесь рынак - не больш за 7-10), то тады іх стала больш у разы: да 35% ад усіх прадаваных кватэр на другасным рынку і больш за 60% на рынку новабудоўляў ", - распавядае Андрэй Чарнышоў.

І зноў падзенне

Пасля працяглага, але плыўнага росту коштаў, рынак другаснай нерухомасці ў 2020 годзе зноў заштарміла - спачатку на фоне каронавіруса з нечакана падскочыўшым ўпершыню за чатыры гады абменным курсам долара (з 2 рублёў да 2,6), потым - на фоне палітычных падзей. Год пачынаўся цалкам спакойна - 800 прададзеных кватэр за студзень (гэта нядрэнны паказчык для пачатку года, усе пакупнікі звычайна чакаюць, а потым прымаюць рашэнне). У лютым - 1200 здзелак.
Але далей на фоне каронавіруса попыт таксама асеў - да 700-800 здзелак за месяц у вясенне-летні перыяд для сталіцы, што вельмі мала. У выніку год скончылі толькі з 10 тысячамі прададзеных кватэр.
"Уласнікі першыя часы неахвотна ідуць на зніжкі. У іх закладзена свая цана ў доларах, якую яны разлічваюць атрымаць", – кажа Андрэй Чарнышоў.
У выніку за 2020 год на фоне ўсіх крызісаў кватэры патаннелі на 7%. І гэтае першае зніжэнне з канца 2016 года. Як аказалася, далёка не апошняе.
Нягледзячы на ​​выклікі 2021-га, попыт на "другаску" быў дастаткова нядрэнным. Адносна стабільны курс долара, а таксама вяртанне крэдытаў (хай і з павялічанай працэнтнай стаўкай - каля 20-21% гадавых) усялілі аптымізм: людзі зноў настроіліся вырашаць кватэрнае пытанне і паляпшаць жыллёвыя ўмовы. У выніку да канца года было праведзена амаль 14,4 тысячы здзелак, што стала чарговым рэкордам.

Хочаш прадаць - рабі зніжку

Пачатак 2022 таксама быў аптымістычным: за студзень купілі 960 кватэр, што вельмі добра для гэтага сезону. А вось люты змяніў планы многіх: пасля 24-га чысла і прадаўцы, і пакупнікі вырашылі ўзяць паўзу. Рыэлтары скардзіліся: столькі адмененых здзелак не бачылі даўно.
Курсы валют рэзка ўзляцелі ўверх. Прадаўцы, якія разлічвалі атрымаць сваю выгаду ад здзелкі, не ведалі, што рабіць. Тым часам пакупнікі, у якіх сродкі на куплю былі ў рублях, убачылі неверагодны рост коштаў. Стандартная двухпакаёвая кватэра за 60 тысяч долараў (па курсе - 156 тысяч рублёў), раптам дадала ў кошце 72 тысячы рублёў на роўным месцы (па курсе 3,8 рубля за долар). Для тых, хто атрымлівае не прывязаныя да курсу заробку беларусаў, гэта быў удар ніжэй пояса. Хоць у некаторых пад куплю жылля былі ўхвалены крэдыты - на пэўную суму ў беларускіх рублях.
© SputnikЗависимость средней цены кв. м проданных квартир на вторичном рынке жилья Минска отвеличины обменного курса USD
Зависимость средней цены кв. м проданных квартир на вторичном рынке жилья Минска отвеличины обменного курса USD - Sputnik Беларусь, 1920, 27.04.2022
"Хтосьці чакаў, хтосьці ўжо проста не мог дазволіць сабе па "новым грашам" здзяйсняць пакупку. Людзі знаходзіліся ў здранцвенні – і прадаўцы, і пакупнікі", – кажа Андрэй Чарнышоў.
Пасля першага шоку, калі стала зразумела, што зніжаць кошт давядзецца, рынак трошкі заварушыўся. З канца лютага кошт кватэр пайшла рэзка ўніз, прычым саступаць у таргах прадаўцам прыходзілася сур'ёзна - ад некалькіх тысяч долараў да 20 000 і нават больш (у залежнасці ад сегмента жылля). Прадаўцы апынуліся перад канкрэтным пытаннем: а якую скідку даваць?
"Калі казаць аб'ектыўна, то роўна на столькі, на колькі вырас курс долара. Аднак у рэальнасці такога ніколі не было. Таму прааналізаваўшы апошнія 10 гадоў, мы прыйшлі да высновы, што ва ўсе крызісныя для рынку нерухомасці моманты (і ў 2011, і 2015) -2016, і ў 2020 гадах), кошты зніжаліся прыкладна на 30% ад рэальнага росту курса долара", - тлумачыць спецыяліст.
Калі рэальны абменны курс у сакавіку дасягнуў 3,9-4 рублі за долар, рыэлтары зафіксавалі зніжэнне коштаў на "другаску" па Мінску прыкладна на 12%. Прычым саступкі пакупнікам памяншаліся разам са зніжэннем абменнага курса. У выніку сакавік выйшаў не вельмі радасным для рынку куплі-продажу: было здзейснена 850 здзелак на ўсю сталіцу (годам раней - 1050) з сярэдняй зніжкай у 7%.
© SputnikОриентировочные рыночные стоимости квартир стандартных потребительских качеств
Ориентировочные рыночные стоимости квартир стандартных потребительских качеств - Sputnik Беларусь, 1920, 27.04.2022
Ориентировочные рыночные стоимости квартир стандартных потребительских качеств
Пры гэтым на фоне такой нестабільнай сітуацыі ўсё менш людзей вырашаюцца на доўгатэрміновыя крэдыты. Стаўка рэфінансавання крыху вырасла, што будзе далей - незразумела. Калі ў 2019 годзе практычна кожная трэцяя кватэра на другасным рынку куплялася ў крэдыт (і больш за 60% новабудоўляў), то ў 2021 годзе - ужо ўдвая менш. А вось у сакавіку 2022 года колькасць такіх пакупнікоў склала ўсяго 4%.

Браць ці не браць?

Рыэлтары лічаць, што не варта чакаць "ідэальнага моманту": калі ёсць неабходнасць (і сродкі!), то лепш куплю жылля не адкладаць. На піку ж стрэсавых момантаў, калі ёсць магчымасць пачакаць, то лепш так і рабіць.
"Цяпер, калі курс долара практычна вярнуўся да лютаўскіх значэнняў, у пакупнікоў з'явілася выдатная магчымасць набыць кватэру па адэкватных коштах. Асабліва з улікам высокай лаяльнасці прадаўцоў", – кажа Андрэй Чарнышоў.
Калі сітуацыя працягне пагаршацца, лагічна, што пакупніцкая здольнасць беларусаў знізіцца, што наўпрост адаб'ецца і на колькасці здзелак. Але каб кошт сур'ёзна адкаціўся назад, попыт павінен упасці вельмі моцна, тады прадаўцам давядзецца ісці на саступкі.
Рабіць сур'ёзныя і працяглыя прагнозы аналітыкі баяцца, але спадзяюцца, што пасля некаторай паўзы і рэжыму чакання рынак нерухомасці пачне паціху ажываць з другой паловы года. Але з адной агаворкай: пры адсутнасці ўсё новых негатыўных фактараў.
>>> Хочаце яшчэ больш актуальных і цікавых навін – падпісвайцеся на Telegram-канал Sputnik Беларусь
Чытайце таксама:
Што будзе з цэнамі на жыллё ў Беларусі
Намеснік міністра расказаў, наколькі падаражэе жыллё ў Беларусі
Будуць расці: міністр ЖКГ распавёў аб цэнах на "камуналку"
Стужка навiн
0