Цэны на другасным рынку знізіліся: купляць жыллё зараз ці пачакаць?

Як беларусы набывалі кватэры ў самыя крызісныя перыяды? Што будзе далей на рынку нерухомасці і ці чакаць зніжэння коштаў? Аб гэтым і не толькі карэспандэнт Sputnik пагаварыў з намеснікам начальніка аддзела аналітыкі і кансалтынгу агенцтва "Твая сталіца" Андрэем Чарнышовым.

Па словах спецыяліста, апошні такі стрэсавы момант для рынку другаснай нерухомасці быў з сярэдзіны 2014 года па канец 2016-га. Менавіта да гэтага часу кошту на другаснае жыллё дасягнулі дна. Затым - актыўны рост аж да 2019 года.

Але нават за гэтыя гады кошт жылля не вярнулася да максімуму 2013 года - 1700 у.а. за квадрат. Што цікава, нават у самы "дарагі" год у сталіцы прадалі-купілі 11,9 тысячы кватэр.

І нават на піку цэн на нерухомасць у 2013 годзе кошт аднаго квадрата ў беларускіх рублях быў меншы, чым на самым дне цэн у 2016 годзе.

У 2017-2019 гадах было пабіта некалькі рэкордных паказчыкаў па продажы кватэр. Так, у 2018 годзе ў Мінску было заключана 14 тысяч здзелак куплі-продажу. У той год за месяц маглі набываць амаль 1,5 тысячы кватэр (сярэдні паказчык - 1250-1300).

Але і гэта не мяжа: абсалютным рэкардсменам па продажах стаў 2021 год, калі ў Мінску было заключана 14,5 тысячы здзелак.

"Сярод асноўных прычын інтэнсіўнага набыцця кватэр у 2017-2019 гадах - даступнае крэдытаванне. Калі 6 гадоў таму стаўкі па крэдытах дасягалі 35%, то да 2017 года яны знізіліся да 16% гадавых. Калі да гэтага доля пакупнікоў кватэр у крэдыт па нашаму агенцтву складала прыкладна 1-2 чалавекі ў месяц (калі экстрапаляваць на ўвесь рынак - не больш за 7-10), то тады іх стала больш у разы: да 35% ад усіх прадаваных кватэр на другасным рынку і больш за 60% на рынку новабудоўляў ", - распавядае Андрэй Чарнышоў.

Пасля працяглага, але плыўнага росту коштаў, рынак другаснай нерухомасці ў 2020 годзе зноў заштарміла - спачатку на фоне каронавіруса з нечакана падскочыўшым ўпершыню за чатыры гады абменным курсам долара (з 2 рублёў да 2,6), потым - на фоне палітычных падзей. Год пачынаўся цалкам спакойна - 800 прададзеных кватэр за студзень (гэта нядрэнны паказчык для пачатку года, усе пакупнікі звычайна чакаюць, а потым прымаюць рашэнне). У лютым - 1200 здзелак.

Але далей на фоне каронавіруса попыт таксама асеў - да 700-800 здзелак за месяц у вясенне-летні перыяд для сталіцы, што вельмі мала. У выніку год скончылі толькі з 10 тысячамі прададзеных кватэр.

"Уласнікі першыя часы неахвотна ідуць на зніжкі. У іх закладзена свая цана ў доларах, якую яны разлічваюць атрымаць", – кажа Андрэй Чарнышоў.

У выніку за 2020 год на фоне ўсіх крызісаў кватэры патаннелі на 7%. І гэтае першае зніжэнне з канца 2016 года. Як аказалася, далёка не апошняе.

Нягледзячы на ​​выклікі 2021-га, попыт на "другаску" быў дастаткова нядрэнным. Адносна стабільны курс долара, а таксама вяртанне крэдытаў (хай і з павялічанай працэнтнай стаўкай - каля 20-21% гадавых) усялілі аптымізм: людзі зноў настроіліся вырашаць кватэрнае пытанне і паляпшаць жыллёвыя ўмовы. У выніку да канца года было праведзена амаль 14,4 тысячы здзелак, што стала чарговым рэкордам.

Пачатак 2022 таксама быў аптымістычным: за студзень купілі 960 кватэр, што вельмі добра для гэтага сезону. А вось люты змяніў планы многіх: пасля 24-га чысла і прадаўцы, і пакупнікі вырашылі ўзяць паўзу. Рыэлтары скардзіліся: столькі адмененых здзелак не бачылі даўно.

Курсы валют рэзка ўзляцелі ўверх. Прадаўцы, якія разлічвалі атрымаць сваю выгаду ад здзелкі, не ведалі, што рабіць. Тым часам пакупнікі, у якіх сродкі на куплю былі ў рублях, убачылі неверагодны рост коштаў. Стандартная двухпакаёвая кватэра за 60 тысяч долараў (па курсе - 156 тысяч рублёў), раптам дадала ў кошце 72 тысячы рублёў на роўным месцы (па курсе 3,8 рубля за долар). Для тых, хто атрымлівае не прывязаныя да курсу заробку беларусаў, гэта быў удар ніжэй пояса. Хоць у некаторых пад куплю жылля былі ўхвалены крэдыты - на пэўную суму ў беларускіх рублях.

"Хтосьці чакаў, хтосьці ўжо проста не мог дазволіць сабе па "новым грашам" здзяйсняць пакупку. Людзі знаходзіліся ў здранцвенні – і прадаўцы, і пакупнікі", – кажа Андрэй Чарнышоў.

Пасля першага шоку, калі стала зразумела, што зніжаць кошт давядзецца, рынак трошкі заварушыўся. З канца лютага кошт кватэр пайшла рэзка ўніз, прычым саступаць у таргах прадаўцам прыходзілася сур'ёзна - ад некалькіх тысяч долараў да 20 000 і нават больш (у залежнасці ад сегмента жылля). Прадаўцы апынуліся перад канкрэтным пытаннем: а якую скідку даваць?

"Калі казаць аб'ектыўна, то роўна на столькі, на колькі вырас курс долара. Аднак у рэальнасці такога ніколі не было. Таму прааналізаваўшы апошнія 10 гадоў, мы прыйшлі да высновы, што ва ўсе крызісныя для рынку нерухомасці моманты (і ў 2011, і 2015) -2016, і ў 2020 гадах), кошты зніжаліся прыкладна на 30% ад рэальнага росту курса долара", - тлумачыць спецыяліст.

Калі рэальны абменны курс у сакавіку дасягнуў 3,9-4 рублі за долар, рыэлтары зафіксавалі зніжэнне коштаў на "другаску" па Мінску прыкладна на 12%. Прычым саступкі пакупнікам памяншаліся разам са зніжэннем абменнага курса. У выніку сакавік выйшаў не вельмі радасным для рынку куплі-продажу: было здзейснена 850 здзелак на ўсю сталіцу (годам раней - 1050) з сярэдняй зніжкай у 7%.

Пры гэтым на фоне такой нестабільнай сітуацыі ўсё менш людзей вырашаюцца на доўгатэрміновыя крэдыты. Стаўка рэфінансавання крыху вырасла, што будзе далей - незразумела. Калі ў 2019 годзе практычна кожная трэцяя кватэра на другасным рынку куплялася ў крэдыт (і больш за 60% новабудоўляў), то ў 2021 годзе - ужо ўдвая менш. А вось у сакавіку 2022 года колькасць такіх пакупнікоў склала ўсяго 4%.

Рыэлтары лічаць, што не варта чакаць "ідэальнага моманту": калі ёсць неабходнасць (і сродкі!), то лепш куплю жылля не адкладаць. На піку ж стрэсавых момантаў, калі ёсць магчымасць пачакаць, то лепш так і рабіць.

"Цяпер, калі курс долара практычна вярнуўся да лютаўскіх значэнняў, у пакупнікоў з'явілася выдатная магчымасць набыць кватэру па адэкватных коштах. Асабліва з улікам высокай лаяльнасці прадаўцоў", – кажа Андрэй Чарнышоў.

Калі сітуацыя працягне пагаршацца, лагічна, што пакупніцкая здольнасць беларусаў знізіцца, што наўпрост адаб'ецца і на колькасці здзелак. Але каб кошт сур'ёзна адкаціўся назад, попыт павінен упасці вельмі моцна, тады прадаўцам давядзецца ісці на саступкі.

Рабіць сур'ёзныя і працяглыя прагнозы аналітыкі баяцца, але спадзяюцца, што пасля некаторай паўзы і рэжыму чакання рынак нерухомасці пачне паціху ажываць з другой паловы года. Але з адной агаворкай: пры адсутнасці ўсё новых негатыўных фактараў.